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地产基本面持续超预期荐5股较好

2020-11-20 来源:济南娱乐网

地产:基本面持续超预期 荐5股 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

成交量:四月继续走高,周度数据略降温:

2016年四月份成交持续一季度的火爆,房地产市场仍处于小周期高点。2016年月商品房销售面积累计同比+ 6.5%(2015全年+6.5%,2016年1- 月+ .1%)。2016年 月25日,上海和深圳分别出台了楼市调控、限购政策,提高购房门槛,旨在打击改善性需求和投资性需求,新政出台后,从商品房成交高频数据可以看到,楼市确有降温迹象,一线城市首先出现回调,同时传导到二、三线城市。

我们认为,新政策实施会限制很大一部分刚需人群,目前一线城市房价未出现明显回调,大部分的购房人群目前处于观望状态,从二手房中介的来访率我们也确实可以看到观望情绪严重,购房热情有所减退。

在城市分化愈发剧烈的背景下,短期内一线城市将继续面临回一辆奔驰车从东三环辅路由南向北开过来调并持续向二、三线城市传导,相比而言,二线城市政策面相对友好,供需较为平衡,年初出台的一系列去化政策已经使一部分开发商加快了开工进度,增大了供给,而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。因此我们可以看到,上海深圳限购政策出台以后,二线城市的表现优于一线和三四线城市。但是,值得注意的是,一季度二线城市总体呈现冷热不均的分化行情,其中长三角尤为狂热,东北部、西部反弹有限,而一季度的上涨很大程度上透支了部分需求,因此我们认为若回调持续,二线城市只是相比一线和三四线具有相对优势。

房价:短期仍旧坚挺,长期取决于货币环境:

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短期来看,限购政策出台后一线城市房价依旧坚挺。上海受到“史上最严调控”的影响,销售单价略微有所下调,北京和深圳房价依然呈上涨趋势。我们可以看到,四月份北京、深圳和上海的商品住宅供需比都是继续走低的,因此短期内价格松动的空间依然有限。

长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。值得注意而参与恳谈会的留学生认为节目组没有一个足够诚恳的、整改的态度。但双方沟通就是好事。的是,4月份人民币贷款增加5556亿元,同比下降21.5%,但居民中长期贷款同比增长了17 %,占到新增贷款总额的77%,居民长期贷款占比处于历史高点。高信贷高杠杆对M2造成了放大作用,在流动性充裕,杠杆扩大的情况下,房价大幅回调的可能性不大,而一线城市又是银行认为风险最小的的地区,审批通过率高,因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。因此,我们认为房价长期仍将继续走高。

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